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亳州市人民政府關于進一步加強物業管理工作的實施意見

訪問次數:1947 作者: 网站管理员 來源: 发布时间:2018-11-27 11:43
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亳政秘〔2018〕232號

 

亳州市人民政府關于進一步加強物業管理工作的實施意見

 

各縣、區人民政府,亳州經開區管委會、亳蕪産業園區管委會,市政府各部門、各直屬機構:

爲進一步加強全市物業管理工作,提高物業管理服務水平,根據《中國人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》等有關法律法規規定,結合我市實際,提出以下實施意見。

一、指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想爲指導,深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神,進一步健全物業管理體制,壓實物業管理各方主體責任,深化制度機制創新,優化行業發展環境,規範物業管理行爲,著力解決群衆反映強烈的突出問題,不斷提升全市物業管理和服務水平。

二、總體要求

(一)管理體制更加理順。構建市級監督指導、縣區屬地管理、街道社區具體落實、房産部門行業監管、相關職能部門各司其職的管理體制,進一步推動物業屬地管理,真正把物業管理工作職責落到實處。

(二)制度建設不斷完善。建立健全物業管理法規政策體系,規範物業服務企業的准入條件、服務標准、履約監管。逐步完善縣區政府對物業管理的督查、考核、評價體系。加強業主委員會的建設、運行和監管,完善相關制度,使物業管理各項工作有法可依、有章可循。

(三)行業發展健康規範。加快物業服務規範化建設,推動物業管理向專業化、品牌化發展,鼓勵企業做大做強。健全物業管理的競爭機制和退出機制,促進市場良性競爭。加強物業管理行業誠信體系建設,實施聯合獎懲,強化行業自律,著力構建管理規範、服務優質、競爭有序的物業服務業體系。

(四)社會參與廣泛全面。將物業管理納入城市文明創建和社會綜合治理體系,加強社會宣傳引導,鼓勵公衆積極參與,教育引導廣大業主自覺遵守小區管理公約,提高居民的法治文化道德素養和文明程度,共同建設美麗文明家園。

三、職責分工

按照“條塊結合、以塊爲主、四級聯動、屬地管理”的原則,進一步形成職責明晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業管理格局。

(一)屬地管理工作職責。縣區政府、市經開區管委會全面負責轄區內物業管理工作。建立物業管理聯席會議制度並定期召開;負責小區突發公共事件和重大物業矛盾糾紛調處;負責組織對轄區街道、社區物業管理工作的督查、考核、問責等工作;做好轄區內物業管理小區文明創建、安全生産等工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府、經開區社區管理中心是所轄區域物業管理工作的責任主體。其主要工作職責是:負責轄區內各小區物業的日常管理,參與物業的考核和後期整改,監督物業服務企業按合同履約。指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;監督其日常工作的開展。對不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,經街道辦事處、鄉鎮人民政府指導後仍不能成立的,可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主自行或者聘請物業服務企業實施物業管理。建立物業矛盾調處機制,負責協調物業管理活動中的矛盾糾紛。協調和監督物業服務企業的交接等工作。

社區協助和配合街道負責本轄區的物業管理工作。其主要職責是:參與轄區內各小區物業管理的監督、考核。協助處理物業管理中的矛盾糾紛。指導業主委員會選聘物業服務企業,協助做好無物業管理小區日常管理等工作。

自建家屬院的單位要會同地方街道社區繼續做好物業管理工作。

(二)行业主管部門工作职责。市房地产管理局负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关规定,研究、制定行业管理制度和行业服务标准;负责全市物业服务行业的指导和监督;负责组织对各县区、市经开区物业管理工作的考核;指导、监督市物业管理协会开展行业指导和行业自律等工作。

縣區和市經開區物業主管部門負責轄區內物業管理業務指導、監督工作;負責轄區內物業服務企業(項目)的日常監管、考核;指導、監督物業管理招投標活動;負責物業專項維修資金使用方案的受理和初審;組織開展轄區內物管人員和業委會成員的業務培訓;落實縣區政府、市經開區管委會安排的工作任務。

(三)其他相關部門職責。發展改革(物價)部門:負責住宅小區物業服務收費政府指導價標准的制定、調整、發布以及監管工作;負責查處物業服務企業違規收費行爲;負責將物業管理納入現代服務業體系。

城管執法部門負責查處小區內損壞、侵占公共綠地的行爲;負責做好房産、規劃部門移送的、群衆舉報投訴的私自擴院改門、私挖地下室、私搭簡易棚房等違法行爲的查處工作。

財政部門負責研究提出物業管理工作資金保障渠道,老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設資金,主要由政府承擔,列入財政預算。

公安部門負責指導小區物業規範小區內道路停車秩序。會同城管執法部門規範小區周邊道路停車秩序。

消防部門負責物業管理區域的消防安全檢查,督促物業管理企業落實消防安全主體責任,指導物業管理企業開展火災隱患排查整治及消防宣傳培訓等工作,依法查處物業管理企業消防違法違規行爲。

環保部門配合公安、城管、住建等部門做好居民小區及周邊噪聲、油煙、廢氣超標、揚塵防治不力、建築垃圾清運不規範等行爲查處工作。

住房城鄉建設部門負責對小區建設工程質量進行監督管理,處理由工程質量問題引發的投訴和矛盾,制定實施老舊小區改造計劃。

工商行政主管部門負責對小區內未取得營業執照擅自從事經營活動等違法行爲依照相關規定進行調查處理。

質量監督部門負責監督物業服務企業委托依法取得許可的單位進行電梯維護保養,監督物業服務企業安全合法使用、管理電梯,依法查處物業服務企業違法違規使用電梯的行爲。

城鄉規劃部門負責審查物業管理區域物業服務用房的規劃情況,在規劃方案中明確公共配套設施的建築面積和使用功能,負責物業管理區域內違法建設的界定。

國土部門負責在土地出讓合同中明確公共配套設施的土地權屬,從源頭上解決公共設施産權糾紛的問題。

司法行政部門負責加強對各級物業管理矛盾糾紛的行政調解和人民調解的指導,充分發揮市、縣區物業糾紛調委會的作用,建立法律咨詢律師庫。

文明辦負責將物業管理工作納入精神文明建設、文明城市創建等指導檢查範圍。

人防辦負責指導和監督物業管理區域的人防工程管理;負責對破壞、違法使用人防工程等行爲的查處。

供水、供電、供氣、通信等相關企業負責物業管理區域內已移交相關設施的管理和維護。

四、重點工作

(一)加強前期物業管理。建設單位應當通過政府公共資源交易平台或者其他公開招投標的方式,選聘前期物業服務企業。投標人少于3個或者建築面積5萬平方米以下的住宅物業,經所在地物業行政主管部門批准,可以采用競爭性談判、協議方式選聘物業服務企業,進一步完善物業市場競爭機制。加強新建小區交付物業承接查驗管理,杜絕不經查驗就接管、不移交資料就管理的現象。前期物業公司有義務督促開發建設單位承擔住宅小區保修期內的各項保修責任。

(二)加強物業服務企業監管。市、縣區物管部門要引進第三方考評機構,加強對物業服務企業的監督管理,建立健全市場退出機制,落實行業動態管理。強化物業服務企業和從業人員的信用管理,建立黑名單制度,信用評價結果與評先評優、扶持獎勵、招投標等直接挂鈎。凡列入失信名單的物業服務企業,在一定期限內限制參加前期物業管理和政府購買服務招投標活動。發揮物業協會行業引領作用,大力培育並積極引進優秀物業企業,促進服務質量提升。物業服務企業應當爲公共設施及公共服務進入小區提供便利,不得加以阻撓。鼓勵小區物業設立快遞代收點。物業服務企業在征得業主委員會同意後,利用小區活動中心等適當公共位置作爲快遞服務點,爲小區居民提供快件代收暫存、登記等服務。

(三)加強物業服務收費管理。普通住宅前期物業實行政府指導價,物價、房産部門應定期對物業服務等級標准、服務質量、服務成本進行評估,加快建立動態調整、質價相符的收費機制。業委會自行選聘的物業實行市場調節價,由雙方在物業服務合同中約定,明確收費標准、服務內容、服務質量。落實物業服務事項和經營收支公示公開制度,每半年公示一次,接受業主監督。縣區、街道、社區要加強對物業公司動態監管,定期組織進行小區物業服務質量評估,街道、社區、業委會要形成合力,加強對物業企業監管,按照評估結果動態調整物業收費標准。支持物業服務企業依法收費。

(四)規範業主委員會建設和管理。符合首次業主大會會議召開條件,但未及時召開大會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起45日內組建業主大會會議籌備組。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。要加強對業主大會和業主委員會運行的指導和監督,確保日常運作規範有序,發揮自治作用。市、縣區物業主管部門要會同屬地街道加強對業主委員會成員的業務知識培訓。建立業主委員會工作的考核獎勵機制,調動業主委員會工作的積極性。加強社區黨組織對小區業主委員會的領導,落實社區黨組織、社區居委會、物業服務企業、業主委員會“四位一體”管理模式。

(五)實施老舊小區改造整治。市、縣區政府每年要制定老舊小區改造計劃,主城區老舊小區改造資金按照市、區1:1比例列入財政預算。整治改造標准按照《安徽省城市老舊小區整治改造技術指導》規定執行。加強改造後老舊小區物業的分類管理,實行“一區一策”,對規模較大的,要選聘物業服務企業進行管理;規模較小的,可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業;無法實行專業化管理的老舊小區,鼓勵街道成立物業服務中心,或者組織專業人員,負責提供保安、保潔、保綠等基本服務,通過不同形式,實現老舊小區物業管理全覆蓋。

(六)做好維修資金的歸集、使用。嚴格住宅專項維修資金的歸集。規範和完善專項維修資金的使用和管理,在維修資金的使用申請、工程驗收、資金撥付的過程中,應嚴格按照法定的條件和程序執行,保證資金安全、使用效果和維修質量。進一步簡化住宅專項維修資金使用審批條件和程序,提高使用效率。建立專項維修資金使用綠色通道,用于小區緊急狀態下快速使用。實行維修資金定期存儲業務,促進維修資金保值增值。

(七)推進住宅小區綜合治理提升。把小區建設管理納入城市綜合治理體系。加大小區環境整治力度,實施美化、綠化、淨化、亮化工程,推進示範小區建設,打造優美、宜居的小區環境。加強平安建設、小區文明創建等社會綜合治理工作,完善考核辦法及細則,落實屬地管理責任,培育更多的示範小區、文明小區,不斷提升小區綜合治理水平。

五、保障措施

(一)加強組織領導。各縣區成立由房産部門牽頭,住建、規劃、國土、質監、城管、環保、財政、公安、消防、人防、物價、工商、民政等部門組成的物業管理工作領導小組,統籌協調處理物業管理的重大問題。發揮街道物業管理協調會議制度的作用,有效處理轄區物業管理工作。街道、社區要建立物業管理機構,配置人員,解決“有人辦事”的問題。

(二)加大財政投入。市、縣區財政要將物業管理工作經費納入同級財政預算。加大老舊小區改造財政支持,綜合提升老舊小區硬件設施水平。發揮物業考核激勵作用,由市房産局制定獎勵辦法,市財政每年列支不少于300萬元獎勵資金,主要用于獎補主城區考核的優秀物業服務企業,並加大對老舊小區、社區物業管理工作的獎勵。各縣區要同步開展物業考核。加強對業主委員會工作的考核,采取以獎代補方式適當給予經費補貼。

(三)完善考核獎懲。市政府將物業管理納入對縣區政府目標管理考核,提高分值比例。縣區政府加強對住宅小區物業管理、街道社區物業管理工作考核,完善獎懲機制。市政府要將物業管理責任落實列入部門效能考核。增加文明小區創建在文明城市創建考核中的分值,確保小區文明創建工作常態長效。

(四)加强宣传引导。通过多种形式,广泛宣传物业管理各项政策法規,进一步强化管理主体和广大业主的责任意识、参与意识、履约意识。树立正确社会舆论,积极维护物业管理秩序,促进行业健康发展。充分发动小区居民广泛参与文明创建活动,增进小区居民的认同感、归属感,打造宜居宜业的居住环境。

 

                                                          

2018年11月26日      

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