必赢网上娱乐

网站首頁 / 部門工作 / 政策法規 / 法律法規

《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》

訪問次數:6363 作者: 网站管理员 來源: 发布时间:2016-10-11 08:36
文字大小:

亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則

第一章   总则

第一條 爲進一步提高物業服務水平,規範物業服務收費行爲,維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益,促進物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等規定,結合我市實際,制定本細則。  

第二條 本細則適用于亳州市範圍內的物業服務收費及其管理工作。

第三條 本細則所稱物業服務收費,是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護管理區域內的環境衛生和秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。  

第四條 市物價局會同市房地産管理局負責全市物業服務收費的監督管理,各縣物價局和物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。  

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法規,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。  

第六條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第二章  收費範圍

第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。  

住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。  

非住宅的物業服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。  

第八條 住宅小區物業綜合服務費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地産行政主管部門,根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等,制定相應的基准收費標准和浮動幅度,並適時向社會公布。    

第九條 實行市場調節價的物業服務收費標准,由雙方當事人遵循平等、自願的原則事先約定,不得強行服務,強行收費。  

第十條 物業服務管理一般包括以下內容:  

(一)物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;  

(二)物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理;  

(三)公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理;  

(四)車輛停放管理;  

(五)做好安全防範和秩序維護工作;  

(六)做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作;  

(七)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理;  

(八)業主委托的其他公共性服務內容。  

第十一條 業主與物業服務企業可以采取包幹制或者酬金制的方式約定物業服務收費標准。  

包幹制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。  

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制的物業服務收費按合同約定辦理。  

第十二條 物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。  物業服務成本構成一般包括以下部分:  

(一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;  

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,电梯检测费用;    

(三)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;  

(四)物業服務企業辦公費用;  

(五)物業服務企業實施物業管理必備的固定資産折舊;  

(六)物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用;  

(七)經業主或業主委員會同意的其他費用。  

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,符合專項維修資金使用規定的,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本。實行政府指導價的物業服務收費,其利潤率不得超過物業服務成本的5%。

第十三條 物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅小區內的服務項目和服務工作開展情況,聽取業主委員會或業主大會的意見。  

物業服務企業收取物業服務費用情況,應接受物業項目所在地街道辦事處監督。

第三章  收費管理

第十四條 新建住宅小區的開發建設單位應當在辦理《商品房預售許可證》前,參照《亳州市住宅小區物業服務等級標准》(附件3)、《亳州市住宅小區物業綜合服務費基准收費標准》(附件1),擬定前期物業服務方案,確定物業服務等級標准,在收費標准範圍內,按規定實行公開招投標,中標價格即爲前期物業綜合服務收費標准。中標的物業服務企業在與開發建設單位簽訂正式前期物業服務合同的10個工作日內,將物業綜合服務收費標准報價格主管部門備案並申領《服務價格登記證》。

物業服務企業備案前期物業服務收費標准時,物業服務企業應當向價格主管部門提供以下資料:

1、物業服務項目、服務等級標准的書面申請;

2、經規劃部門批准的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;

3、成本核算資料;

4、物業服務企業的資質證書、營業執照複印件(加蓋公章);

5、物業招標的標書和物業招標結束後的中標通知書;

6、開發建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;

7、《亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表》(附件4)

8、其他需報送的資料。

價格主管部門和物業行政主管部門應加強對招標過程中及之後價格行爲的監督和管理,及時糾正和依法查處各種違規違法收費行爲。

第十五條 前期物業服務住宅小區因開發建設單位分期開發、分批交付使用等原因,造成小區配套設施和綠化未全部完工的,業主交納的物業服務費應低于約定收費標准的20%,差額部分由開發建設單位承擔,待小區配套設施和綠化全部完工,再按約定的物業費標准執行。

開發建設單位與業主(物業買受人)簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,作爲商品房買賣合同附件,經業主(物業買受人)簽字確認。前期物業服務合同應當明確物業服務企業名稱、服務內容、服務標准、收費標准、計費起始時間等內容。

第十六條 住宅小區入住率達50%以上、首批物業交付滿2年並且入住率超過30%、首批物業交付滿3年,具備此三個條件之一的,應當召開業主大會,成立業主委員會,業主委員會由業主大會選舉産生。

第十七條 業主委員會成立後,由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業;在新簽訂物業服務合同時,要在街道辦事處(鄉鎮人民政府或開發區管委會下設的管理區)的指導、組織下,通過召開業主大會(或書面征求意見)的形式征求業主意見,確定本小區物業服務等級、物業服務收費標准、停車收費標准、物業服務內容等,並在物業管理區域顯著位置予以不少于10日的公示,公示期間未提出書面發對意見的視爲同意,公示後物業管理企業到價格主管部門辦理收費備案並申領《服務價格登記證》。

物業服務企業備案物業服務收費標准時,物業服務企業應當向價格主管部門提供以下資料:

1、物業服務項目、服務等級標准的書面申請;

2、經規劃部門批准的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;

3、成本核算資料;

4、物業服務企業的資質證書、營業執照複印件(加蓋公章);

5、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同;

6、新建住宅符合交付使用綜合驗收備案材料;

7、《亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表》(附件4);

8、其他需報送的資料。

價格主管部門對申報手續、資料齊全的,在20個工作日內批複。

第十八條 住宅小區應當成立業主委員會但是尚未成立或業主委員會不能正常運轉的,由小區所在的社區居委會代行業主委員會職責,在調整或延期執行普通住宅物業公共服務收費標准時,物業服務企業在社區居委會監督下按前款方式征求意見並公示,社區居委會代業主委員會在收費備案相關資料中予以明確意見,物業服務企業到價格主管部門辦理收費備案並申領《服務價格登記證》。

第十九條 物業綜合服務費(含住宅躍層或閣樓的),以房屋所有權證登記的建築面積計算。  

未辦證的以售房合同中房屋建築面積或房産測繪部門實測的房屋建築面積計算,未計入産權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。  

第二十條 已交付業主的物業,物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。業主半年以上未入住且月用電量不足2度的,其物業服務費按房屋所在小區相應等級中“多層”物業費收費標准的90%計收。未交付業主的物業,物業服務費由開發建設單位承擔。  交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知並辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知後,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視爲交付。開發建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續爲准。   

第二十一條業主與物業服務企業約定預收物業服務費的,預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外,但約定的期限不得超過物業服務合同期限。對五保戶和實行生活低保的住戶,經業主委員會和物業服務企業雙方商定,可以減收或者免收物業綜合服務費用。  

出租或以其他方式交他人使用的物業,業主應及時到物業服務企業登記備案,物業服務費由業主或使用人按規定交納。  

第二十二條 實行政府指導價的物業服務實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前,應當向物業所在地價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》,亮證收費,收費時使用稅務票據。

第二十三条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点,按照物业服务收费明码标价规定,公布物业服务收费标准、等级标准(附件5)。

第四章  停車收費

第二十四條住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的,按規定標准可以收取車輛停放管理費(見附件2)。  

業主對車輛有保管要求的,由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要,業主、物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租爲由拒絕。  

第二十五條 實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業,應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度,做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視(或監視)和日常維護等服務工作。

第五章  共用設施設備收費

第二十六條 住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元防盜門等設施設備運行、檢測等費用,納入物業綜合服務費,不得另行分攤收取。二次供水用電可據實分攤,張榜公布、接受監督。合同沒到期的物業小區收費,仍按原合同執行。重新簽訂物業服務合同的住宅小區,物業收費必須實行“一費制”。除法律、法規規定外,物業企業不得以任何名義向業主收取裝修押金、保證金、車輛出入證押金、辦證費等費用,不得向裝修人員收取出入證費等。

 第二十七條 非城市集中供暖(冷)單位直收到戶的集中供暖(冷)系統、中央空調的物業小區,按照“以收抵支、收支平衡”的原則,由物業服務企業提出收費方案,經業主大會同意後收取。業主委員會成立前,由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定,並在銷售物業時告知物業買受人。同時,實施收費前應將具體收費標准報價格主管部門備案。  

第二十八條 物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。  

物業服務企業接受委托代收上述費用的,可向委托方收取手續費,具體標准在雙方委托合同中約定;物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。  

第二十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意後,按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用于補貼物業綜合服務費,70%納入專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第六章  裝飾裝修收費

第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的,應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標准按建築面積每平方米不高于1.5元收取。  

第三十一条 因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按实际发生额,由业主(使用人)或装修单位(装修人)承担,并承担相关法律责任。

第七章   责任与义务

第三十二条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,除法律法規规章另有规定外,服务收费由双方约定。  

第三十三条 业主、物业使用人和开发建设单位,应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,应按照物业服务合同约定承担违约责任,业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。  

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。  

物業發生産權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。未按規定結清物業費用的,房屋權屬登記部門不予受理房屋權屬轉移登記。  

第三十四条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

第八章  監督管理

第三十五条 市、县价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对辖区内的物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

第三十六条 物业服务等级实行年度考核制度,对服务达不到现行等级标准的物业服务企业降低服务等级。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的法律法規,严格履行物业服务合同,对物业服务企业无证收费、证照超期收费、收费不公示、超标准收费、自立项目收费等违规行为由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规的规定予以处罚。

第三十七條 未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理,可參照本辦法自行協商,並在物業所在街道辦事處(鄉鎮人民政府或開發區管委會下設的管理區)的指導下具體實行。  

第三十八條 市轄三縣價格主管部門和房地産行政主管部門,可結合本地實際參照本細則執行。 

第三十九條本細則由市價格主管部門會同市房地産主管部門負責解釋。

第四十条 本细则自2013年元月1日起施行。本细则实施前,已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本细则规定执行。原市物价局、房产局下发的《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》(亳价〔2007〕67号)同时废止。

Copyright2017安徽省亳州市人民政府 版权所有 All rights reserved 皖ICP备05005589号-1
主办单位:亳州市房産局 联系方式:0558-5521284
  網站標識碼:3416000013  網站導航
皖公网安备 34160202000030号